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疫情如何影響房地產投資和銷售?

2020年02月06日 15:39

參考SARS疫情的經驗,樂觀估計疫情對于全國地產銷售和投資的沖擊可能持續2-3個月,負面影響或將持續到4月份。區域層面,武漢和湖北地區的地產行業都將受到更長時間的沖擊,可能持續半年左右。地產銷售、投資前低后高的形態基本確立,但由于疫情不確定性仍存,疫情對地產行業短期沖擊的強度和持續性有待進一步觀察。

SARS疫情對全國地產銷售和投資的沖擊約持續了2-3個月。2003年SARS疫情的發生使得我國地產銷售經歷了3個月的低谷期(3-5月),新開工、施工和竣工增速則經歷了2個月的低谷期(3月和4月),房地產投資增速在經歷3個月低谷期(3-5月)后有所提升??傮w而言,疫情對我國房地產市場有一定短期沖擊,但相對全年來說影響較小。

SARS對于主要疫區的沖擊持續半年左右。對于主要疫情區而言,地產銷售和投資受疫情影響的時間相對更長,北京的地產銷售在經歷了 5個月低谷期(3-7月)后開始反彈,廣東的地產銷售和投資則分別經歷了6個月(3-8月)和3個月(3-5月)低谷期。

兩次疫情的同與不同都會左右未來地產行業的走勢,但兩次的不同更為重要。新冠疫情與SARS疫情存在很多相同點,借鑒SARS時期的經驗,疫情對地產乃至經濟產生短期的負面影響是必然的,但我們更應該關注兩次疫情本身、公民意識以及現在地產行業所處的經濟、金融、政策環境與當時的不同,這樣才能對疫情的影響有更加清晰的認識。

新冠疫情對地產行業的短期沖擊將超過SARS。本次疫情對地產行業乃至經濟生活的影響料將超過非典,地產企業和工地開工的延后將導致銷售和投資在短期將受到一定沖擊。投資方面,盡管疫情高峰期正值地產行業淡季,一季度地產投資仍然不免有所下滑。預計1-2月地產投資的降幅大概率超過25%,一季度地產開發投資增速可能下滑至12%以上。疫情過后積極因素將會不斷增多,地產投資前低后高的趨勢基本確立。

地產銷售一季度承壓,二季度回補的空間較大。地產銷售可能受疫情發展的影響更大,一季度面臨的壓力較為確定,但前期銷售疲軟并不意味著供給和需求的消失,在疫情趨于緩和后,房企可能加速推盤,疊加屆時相對寬松的政策和流動性環境,銷售回補的彈性大概率在二季度體現。疫情因素預計對全年的地產銷售影響有限,增速表現上也會是前低后高的節奏。

樂觀預期下負面影響持續時間有限,但不確定性仍存。參考非典時期的經驗,樂觀估計疫情對于全國地產銷售和投資的沖擊可能持續2-3個月,負面影響或將持續到4月份。區域層面,武漢和湖北地區的地產行業都將受到更長時間的沖擊,可能持續半年左右。由于疫情的不確定性仍然存在,疫情對地產行業短期沖擊的強度和持續性仍然有待進一步觀察。

正文如下

為了研究新冠疫情對地產行業的影響,一方面我們希望能夠觀往知來,從 SARS 疫情中尋找短期規律;另一方面,我們也希望看到兩次疫情下,地產行業所處的不同環境,從而做出疫情過后的判斷。

SARS疫情對房地產市場影響幾何?

2003 年 SARS 疫情的爆發對經濟的影響涉及許多方面,其中房地產市場也受到了一定沖擊。房地產是我國經濟發展的重要支柱,1998 年住房制度改革開啟了我國住房的商品房時代,2003 年房地產市場出現過熱發展的跡象,國務院于 2003 年 8 月確立房地產為國民經濟支柱產業的同時實施了土地調控政策,房地產市場開始收緊。而在 2003 年 SARS的爆發期間,由于 SARS 病毒傳播性強、致死率高的特點,房地產行業的開工、投資和銷售活動受到了一系列的影響。

商品房需求減少,銷售短期走弱

銷售面積與銷售額增速同步下滑,后期出現反彈。2000年后,我國加入WTO后的出口紅利開始釋放,經濟處在快速發展階段,人均收入水平逐步提升,同時住房制度改革將住房所有由分配置變為貨幣化,推動了房地產行業的市場化變革,并迅速推進著城鎮化進程。03年時的地產銷售受到城鄉居民遷徙情況、購房意愿和收入水平的影響。SARS病毒在02年11月開始爆發,03年2月份開始快速擴散,居民的購房需求受外出限制而減弱,加之企業停工對居民收入預期有一定影響,商品房銷售面積和銷售額增速分別從2月份的69%和76%下降到4月份的19%和31%。但隨著疫情的減退,地產銷售增速于5月份開始快速反彈,并與隨后三個月內均保持37%以上的增速,處于03年內房地產市場增速的較高水平。而8月份銷售增速的下降來自房地產政策收緊調控,此時疫情已經被消滅??梢钥闯?,SARS疫情對地產銷售的長期影響較小。

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土地購置面積減小,新開工、竣工增速下跌

土地購置面積跟隨銷售面積減小,增速反彈迅速。非典疫情較為嚴重的3-4月份,土地購置面積也隨之減小,同比增速由2月份的79%下降到4月份的10%,在4月份疫情爆發的最高峰新增購置面積僅2314萬平方米。但由于開發商對拿地的高利潤預期猶在,疫情受到管控后的5月份,土地購置面積的需求迅速回升,同比增速反彈到193%(增速較高主要是基數原因導致),6月和7月份增速雖然有所下降,但仍處于歷史較高水平,直到8月份國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》以抑制房地產市場過熱發展,新增土地購置面積才有所下降。

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竣工增速受疫情影響顯著下滑,施工增速反彈較快。疫情發展后聚集農民工施工遇到困難,開工、施工和竣工都受到了影響??⒐ぴ鏊偈芤咔橛绊戯@著,從 2 月份的 75%大幅降低到 4 月份的 25%,施工增速也從 2 月份的 32%減小為 4 月份的 12%。但隨著疫情的減退,新開工、施工及竣工增速快速反彈,尤其是施工增速反彈幅度較大,從 4 月份的 12%反彈到5月份的46%。同樣受房地產市場緊縮政策影響,反彈后竣工和施工增速有所走低,但整體來看疫情對三者的影響較短暫。

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投資增速降幅明顯,固定資產投資承壓下行

建安投資同步下行,固定資產投資增速隨之放緩。SARS疫情爆發初期,地產投資需求減弱。建筑工程和安裝工程增速同步下行,分別從2月份的42%和43%下降到5月份的至低點27%和3月份的至低點19%??梢钥闯?,安裝工程增速放緩幅度明顯大于建筑工程,但安裝工程增速在4月份就有所反彈,并且二者與地產銷售和開發增速均在4月份見底的情況也有所不同,說明地產投資的韌性相對較強。此外,由于房地產投資是固定資產投資的主要驅動力之一,二者增速的走勢基本一致,疫情期間房地產投資增速的放緩也進一步壓低了固定資產投資增速,疫情結束后房地產投資增速在2季度的反彈也改善了固定資產投資增速,對經濟增速總體影響較小。

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主要疫情區房地產供需齊跌

SARS疫情最早在廣東出現,之后在北京大范圍爆發,因此這兩大疫情區的房地產市場在SARS爆發期間也受到了較大的打擊。北京地產銷售增速從2月份的141%急速下降到4月份的42%,房地產開發投資增速在2月份和4月份均為負值,分別為-7%和-6%,可以看出SARS病毒的爆發對疫情區的地產市場沖擊強烈。伴隨5月份疫情的消退,北京的地產投資增速見底,但銷售的弱勢持續到了8月份(5月份銷售增速的跳升主要受低基數因素影響)。如圖,廣東省的地產銷售和投資與北京市的表現大致相同。

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結合上述情況分析,SARS疫情的發生使得我國地產銷售經歷了3個月的低谷期(3-5月),新開工、施工和竣工增速則經歷了2個月的低谷期(3月和4月),房地產投資增速在經歷3個月低谷期(3-5月)后有所提升。而對于主要疫情區而言,地產銷售和投資受疫情影響的時間相對更長,北京的地產銷售在經歷了 5個月低谷期(3-7月)后開始反彈,廣東的地產銷售和投資則分別經歷了6個月(3-8月)和3個月(3-5月)低谷期??傮w而言,疫情對我國房地產市場有一定沖擊但相對全年來說影響相對較小。

新冠疫情如何影響2020年地產行業?

兩次疫情的同與不同都會左右未來地產行業的走勢。新冠疫情與非典疫情存在很多相同點,借鑒非典時期的經驗,疫情對地產乃至經濟產生短期的負面影響是必然的,但我們更應該關注兩次疫情本身、公民意識以及現在地產行業所處的經濟、金融、政策環境與當時的不同,這樣才能對疫情的影響有更加清晰的認識。

短期沖擊下,銷售投資回落

本次疫情對經濟生活的影響大于非典,對地產行業的短期沖擊需視疫情的發展而定,影響料將大于非典。截至2月4日24時,全國確診病例總計24324例,當日新增確診3887例,新增確診數拐點仍然未至。相比之下,2003年內地非典確診病例共5327例,當前新冠確診數已經接近非典的5倍。不僅如此,從各省市對于企業復工的要求看,除了必需保障的行業以外,企業復工時間均被延后至2月10日以后。且部分城市出臺規定,外出人員回到工作地后必須在家自行隔離兩周。因此,不管是對于銷售還是投資(建安為主),在人與人之間處于相互隔離的狀態下很難有效進行。從這個意義上講,不論疫情如何發展,即便最樂觀的估計,2月大部分時間都未必能夠正常銷售或開工,地產銷售和投資在短期內必將受到一定沖擊。由于各種各樣的因素,此次疫情比非典更加嚴重,防控也更加嚴格,因此對地產行業的短期沖擊也會更大。

疫情高峰期正值地產行業淡季,一季度地產投資大概率下滑。春節前后是地產行業的淡季,農民工一般提前兩周左右放假,春節開工也晚于正常企業,有的會延后至元宵節后。由于春節前到元宵節在大部分年份都位于1-2月,1-2月的實際工作時長大致在一個月左右。因此,不管是銷售還是投資,1-2月份的總和都不及其他月份的單月均值。如果我們大致以工作時長來推算,即便是在疫情發展樂觀的情況下,按照各城市現行的規定,元宵節之后至少也有一周以上的時間無法開工(外來務工人員較多),1-2月地產投資的降幅大概率超過25%??紤]到地產施工本身回補的彈性相對較小,3月疫情的余溫可能仍會延續,3月當月的投資也未必能夠超過去年。由于歷年1-2月與3月單月的地產投資大致相等,粗略估算下,一季度地產開發投資大概率同比下滑12%以上。

銷售可能受疫情發展的影響更大,或將在二季度出現拐點。由于地產銷售的緊迫性和必要性相對較低,加之各地紛紛要求房企關閉售樓處,預售證的審批也可能普遍延遲,地產銷售額大概率在一季度轉負。盡管蓄客工作可以在線上展開,但是合同的簽訂很難在網上完成,從認購到合同銷售確認也需要時間,因此一季度地產銷售的表現或將相對弱勢。不過前期銷售疲軟并不意味著供給和需求的消失,在疫情趨于緩和后,房企可能加速推盤,疊加屆時相對寬松的政策和流動性環境,銷售回補的彈性可能會有所體現,大概率出現在二季度。參考非典時期的經驗,疫情因素對全年的地產銷售影響可能有限。

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政策環境或將邊際利好地產

地產行業所面臨的經濟環境已經大不相同。雖然從2003年開始房地產行業確立了國民經濟支柱產業的地位,但當年地產開發投資占GDP的比重也不過7.35%,而2019年的比重為13.34%,近乎翻倍,房地產在經濟中的地位已經不可同日而語。另外,2003年正值經濟上行周期,即便政策在2003-2005年對房地產從嚴調控,地產投資增速放緩,而實際GDP依然保持了上升勢頭,反映當時經濟增長對與地產的依賴性并不強。反觀當下,地產需求成為經濟增長的核心發動機,短期內很難被替代,在經濟本身下行壓力較大的情況下,疊加疫情沖擊,穩經濟的前提仍然是要保持地產投資的穩定。這一點是與非典時期的很大不同,非典過后地產政策偏緊,導致地產投資開啟了持續兩年多的下行趨勢,而新冠疫情過后,相關政策或將迎來邊際放松。

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兩個時期的地產的供需關系也有所不同,穩房價的政策含義或許也會發生改變。2003年正值經濟飛速增長,工業化和城鎮化快速上升的時期,地產需求十分旺盛,非典疫情過后趨嚴的地產政策,反而推著房價快速上行。而目前地產行業可能會逐漸面臨相反的境遇,隨著城鎮化空間越來越小,在“房住不炒”,房價不漲的預期和不少地區房價下跌的現實下,“金融加速器”推升房價向上可能已經接近頂部,繼續向上的空間也越來越小,地產需求或將面臨逐漸退坡。在這種情況下,穩經濟、防風險可能就會意味著地產政策上的邊際放松。

地方政府財政對于地產行業的依賴日漸加深,土地出讓或將有所增加。近年來財政的壓力逐年增加,從去年大規模的減稅降費,再到今年疫情相關的支出和暫時性的減稅措施,預計財政的壓力不減反增。不僅如此,地方政府還面臨大量隱性債務問題,更是雪上加霜??紤]到預算赤字率突破3%的空間不大,而地方政府專項債和一般債也未必能夠填補地方財政的缺口,地方政府的土地出讓收入或將在2020年有所提升,優質地塊的供應可能有所增加。因此,出于財政平衡的目的,預計針對房企的政策也會易松難緊,以激勵房企拿地在一季度后有所回暖。

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結論

本次疫情對地產行業乃至經濟生活的影響料將超過非典,地產企業和工地開工的延后將導致銷售和投資在短期將受到一定沖擊。盡管疫情高峰期正值地產行業淡季,一季度地產投資仍然不免有所下滑。1-2月地產投資的降幅大概率超過25%,一季度地產開發投資增速可能下滑至12%以上,但疫情過后積極因素將會不斷增多,地產投資前低后高的趨勢基本確立。地產銷售可能受疫情發展的影響更大,一季度面臨的壓力較為確定,但前期銷售疲軟并不意味著供給和需求的消失,在疫情趨于緩和后,房企可能加速推盤,疊加屆時相對寬松的政策和流動性環境,銷售回補的彈性大概率在二季度體現。疫情因素預計對全年的地產銷售影響有限,增速表現上也會是前低后高的節奏。

參考非典時期的經驗,樂觀估計疫情對于全國地產銷售和投資的沖擊可能持續2-3個月,負面影響或將持續到4月份。區域層面,武漢和湖北地區的地產行業將受到更長時間的沖擊,可能持續半年左右。由于疫情的不確定性仍然存在,疫情對地產行業的短期沖擊仍然有待進一步觀察。(明晰筆談)

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  本文來源: 財聯社 責任編輯:sinomanager-Qiu
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